物件価格が高騰する中、ワンルーム投資では収益が出るどころか、収支マイナスもあり得るという時代だが、そんな中でもきちんと収益を上げ続けている人がいる。

2007年に競売で埼玉県越谷市に表面利回り18％（以下利回りはすべて表面）の戸建てを落札して以来、少ない資金で買える一戸建てを購入し、しばらく貸してから売却というスタイルで投資を続けてきた渡辺よしゆきさんはその1人だ。今の状況下でどうやって不動産を購入し、儲けにつなげているのか。渡辺さん流の投資術を聞いた。

1300万円の物件を860万円で買った人も

渡辺さんは、途中でアパート、マンションも購入してはきたものの、ベースとなっているのは小規模戸建てへの投資だ。物件価格が上がり、利回りが低くなっている中でも都内でも2桁の利回りという自分なりの基準は外さずに購入している。

「少し前に船橋市の中古木造一戸建てが1300万円という話がありました。家賃7万8000円と聞いたものの、安全を考えて7万円と仮定すると560万円にしてもらえれば15％で回る。そこで600万円で指値（希望購入価格）を入れたものの通らず。

ところがそれを860万円で買った人がいた。最高値の7万8000円で貸せても利回りは10％を切る。それでもいいと買ってしまうか、きちんと回る額のものしか買わないことにするか、そこで勝負は決まります」

1300万円を860万円にという指値ですら素人はどきどきするが、最近はワンチャンスを狙って高値で売りに出している例が多く、言われた額、勧められた物件をそのまま買うと高い買い物となる。収益が上がる額で買えなければすっぱり諦めるのも大事なのだ。

希望価格を出す前提としても、そもそも都内で1000万円以下で買える戸建てがあるのか。

「今、賃料10万円で貸している北千住の一戸建ては1000万円以下で買ったもの。探せばあります」（渡辺さん）

15％で回っているとすると800万円という計算だが、探し方にはコツがある。投資物件を探すなら投資物件サイトで探すと考えがちだが、渡辺さんが主に見ているのは一般向けの不動産情報サイト。それも思いついた時にたまに見るのではなく、ずっと見続ける。そうすることで普通の物件の中に紛れているお宝を見抜く目を養うのである。

不動産投資のコツは「ギャップを見つけること」

不動産投資はギャップを見つけることで収益が上げる仕組みだ。分かりやすいギャップとしては家を買う人と家を借りる人の考え方の違いがある。

自宅として家を買いたい人は駅に近くても低地や路地に面した土地にはあまり興味を示さないため、価格は安く設定される。だが、部屋を借りる人、特に利便性を最優先する若い人は土地の条件の悪さは気にしない。高くても駅に近い便利な場所なら借りる。そこで駅周辺の条件の悪い土地には単身者向けのアパートが建つ。安く買えるところなのに高く貸せるからである。

同様に昔は一般的だった部屋数の多い、今では広すぎて使えない一戸建てや、再建築不可などといった不利な条件、つまりギャップのある建物もシェアハウスとして改装したり、運営できるノウハウがあれば安い一戸建てを利用して収益を上げることができる。

今回話を聞いた渡辺さんのシェアハウスもそんな物件のひとつ。もともとは道路のどん詰まりにある再建築不可、築50年の工場＋住宅で、工場は賃料15万円で貸し出されていた。それを1000万円ほどで購入し、改装してシェアハウスにした。かかった費用は2000万円ほど。満室時の毎月の家賃は70万円。計算できる人なら利回りはご自身で計算していただきたい。見る目があれば収益は上げられるのだ。

数多くの物件を見ることでそうしたギャップに気づく目を養うわけだが、独自のノウハウもある。

築古一戸建てを探す場合に最初に見るべきは古家ありの土地だという。これは、上物はあるが、それはないものとして土地だけで売られている物件のことで、大体は手を入れようとすると高くつくことが多い。だが、時にはそのまま使えるような状態の建物がなぜか古家にされ、土地値だけで売られていることがある。

「特に大手は瑕疵担保責任を負いたくないので、家があっても土地として売ることがあります。それを探す際には各社の自社サイトあるいはアットホームを使っています。手間がかかるのは確かで、人力でお宝を探すのが面倒とアットホームの物件情報を定期的に巡回、ギャップのある物件を探し出すプログラムを作った投資家もいたほどですが、運営者に気づかれてしまい、今は使えません」

渡辺さんに限らず、一般のポータルサイト、少し前であれば新聞の折り込みチラシから物件を探したという投資家は少なくない。見る目があれば目の前にお宝はあるのだ。

賃料の相場感を身に付けること

もう1つ、物件探し時には同時に賃料の相場感を身に付けておくことも大事だ。10万円で貸せると言われた物件が8万円でしか貸せないとしたら収支は大きく変わる。言われたことを鵜呑みにして利回りを想定してしまう時点で投資家としては終わっているのだ。

渡辺さんは、そうやって買った物件は4年過ぎくらいから売却を考え始め、大体6年くらいで売却している。これは税金の問題からだという。

不動産を売って利益が出た場合には住民税と譲渡所得税が必要になるが、所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得とされ、税率が高くなる。所得税の場合、長期だと15.315％が短期になると30.63％（いずれも2037年までは復興特別所得税が課せられる）、住民税の場合は5％が9％。これだけの差があるなら5年は保有しておかないと損だ。

償却の問題もある。法定耐用年数を過ぎた木造物件を購入した場合、減価償却は法定耐用年数×0.2となっており、木造住宅の場合は4年。その2つの問題から4年で考え始めることになるわけだ。

ちなみにRC造ではなく、木造に限定して購入しているのも税金の問題からである。建物の固定資産税は建物の種別で違い、RC造と木造ではRC造がはるかに高い。さらに規模が小さければ安くなり、貸している時の出費が抑えられる。

売る相手は一般の消費者。投資家に売るよりも2割、3割は高く売れるからだという。

「今の北千住では土地面積50㎡の一戸建ての価格は1800万円が一般的。それに少し上乗せして2000万円での売却を目指しています。1棟もののアパートなど投資物件は売り先が投資家しかありませんが、一戸建てなら売り先が多く、高く売りやすいのです」

1000万円以下で購入し、毎月10万円×6年ほど稼いでもらい、賃借人が切れたあたりで2000万円で売却するーーそこでも売却益が出ると考えると、今でもやり方次第で十分不動産投資は儲かるわけである。

コインランドリーはすでに「終わっている」

ただし、一戸建てを中心にした投資は時間がかかる。特に古い物件を買う場合、融資を受けられないことが多いので自己資金が必要で、不動産投資特有のレバレッジは効かせられない。自己資金を用意する必要があるのだ。

しかし、数年所有して売却、購入、並行して所有などを続けていけば10年後には2軒、3軒となり、そうなってくれば買いやすくなり、収入も増える。今すぐ金持ちになりたいと思う人には難しいが、地道に資産を増やしていきたい人であれば道はある。

ちなみに築古一戸建て以外の投資の現状はどうか、聞いてみた。まず、一時期盛り上がっていたコインランドリーだが、これはすでに終わっていると渡辺さん。

「運営会社が場所を見つけてきて機械を買わされてと丸投げで始める場合は初期の投資額2000万円ほど。それで失敗したら、撤退時には借りていた場所の違約金、機械を引き取ってもらうなどでさらに払うことに。成功している人は自分で中古の機械を買って初期投資を安く抑え、空いたスペースに冷凍食品の自販機などを置いてそこでも稼ぐなどしてあの手この手で稼いでいます」

民泊はまだまだ伸びると渡辺さんも注目している。賃貸を借りて貸す場合には最初の資金は150万～200万円ほどでスタートできるものの、民泊を可としている物件が少なく、民泊利用として借りるとなると賃料は2割、3割増と高くなることも。住宅宿泊事業法ならではの民泊として貸せるのは上限180日という制限もある。

「1棟持っていれば民泊＋マンスリーなどを組み合わせたやり方でフルに活用が可能。上階にオーナー住戸がある古ビルなどが狙い目かもしれません」

かくいう渡辺さんは民泊に規制が入る前にやっていたものの、あまりに忙しくて体調不良で倒れ、以降家族から民泊禁止を言い渡されているそうだ。

若い人に注目されている「レンスペ」はどうか

最近、若い人を中心に人気を集めているのがレンタルスペース貸し、通称「レンスぺ」。賃貸を借りて貸会議室に改装するだけなので必要備品が少なく、数十万円程度からと民泊よりもはるかに少ない資金で始められるが、こちらも転貸できる、客に選んでもらいやすい視認性、立地のいい物件が少ないのが難点。

「コロナ禍で貸会議室が一時急激に減少したのですが、それが今、一気に増えています。初期費用が安く、掃除などの手間、人件費もかからず、失敗した時のダメージもほとんどないと20代～30代で始める人が多く、月に5万円くらいなら手堅いところ。3カ月に1部屋ずつ増やしているという人もいますね」

ただし、これまで少なかった業態でもあり、この勢いがどこまで続くかはまだ見えないところ。とりあえずはレンスぺで元手を貯めてそこから次を考えるというのが今の時点で一番現実的かつ安全な投資家への道かもしれない。

参考元：【｢戸建て売却益で1000万円稼ぐ人｣の不動産投資術 都内の｢お宝物件｣をどうやって見つけるのか | 不動産 | 東洋経済オンライン (toyokeizai.net)】

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